Capacité d'emprunt Excel - Modèle Gratuit
Simulez revenus, charges, taux, durée et apport pour estimer votre capacité d'emprunt et le prix accessible avec ce fichier Excel.
Ce modèle Excel simule votre capacité d'emprunt immobilier à partir de vos revenus nets, charges, taux, durée et apport. Il calcule la mensualité supportable, le montant empruntable, la capacité totale avec apport, l'écart avec le prix visé et la faisabilité du projet.
L'onglet Simulation regroupe les champs essentiels pour comparer plusieurs emprunteurs ou scénarios. L'image 1 montre les colonnes de saisie et de résultat, tandis que l'onglet Amortissement, visible en image 2, détaille le remboursement du prêt dans le temps.
Le Tableau de bord de l'image 3 synthétise les résultats, et le Mode d'emploi de l'image 4 rappelle la méthode de saisie. La simulation reste indicative : la banque vérifiera ensuite vos justificatifs, votre assurance et votre TAEG.
Les principaux atouts de ce modèle Excel
- Estimez une capacité d'emprunt à partir de vos revenus nets mensuels et de vos crédits en cours.
- Appliquez une hypothèse de taux d'endettement maximal de 35 % assurance comprise.
- Comparez rapidement plusieurs durées, par exemple 20 ans et 25 ans, sans refaire vos calculs.
- Intégrez l'apport personnel pour connaître votre capacité totale d'achat.
- Mesurez immédiatement l'écart entre le prix du bien visé et votre enveloppe disponible.
- Visualisez le remboursement du capital et des intérêts dans l'onglet Amortissement.
- Repérez les éléments à vérifier avant de présenter votre dossier à une banque ou à un courtier.
Guide pas à pas
- Étape 1 — Ouvrez l'onglet Simulation et renseignez le nom de l'emprunteur ainsi que l'adresse du bien visé. Vous pouvez créer une ligne par personne ou par scénario.
- Étape 2 — Saisissez les revenus nets mensuels réellement retenus par votre foyer et les mensualités de vos autres crédits.
- Étape 3 — Indiquez le taux d'endettement utilisé pour la simulation, puis renseignez le taux d'intérêt annuel et la durée du prêt en années.
- Étape 4 — Ajoutez votre apport personnel et le prix du bien visé. Les résultats de capacité bancaire, de capacité totale et d'écart se mettent à jour dans la ligne.
- Étape 5 — Consultez la colonne Faisabilité pour voir si l'enveloppe calculée couvre le prix renseigné. Un écart négatif signale un financement insuffisant.
- Étape 6 — Ouvrez l'onglet Amortissement pour suivre les échéances, les intérêts, le capital remboursé et le capital restant dû selon les hypothèses saisies.
- Étape 7 — Utilisez le Tableau de bord pour relire les indicateurs, puis consultez le Mode d'emploi avant de modifier la structure ou de transmettre le fichier.
Fonctionnalités incluses
Qui utilise une simulation de capacité d'emprunt Excel en France
Du primo-accédant au couple investisseur
Le primo-accédant ouvre généralement ce tableau avant de visiter des biens. Avec 4 200 € de revenus nets mensuels, 300 € de crédits et un taux d'endettement de 35 %, la mensualité théorique maximale est de 1 470 €. Après les 300 € déjà dus, il reste 1 170 € pour le nouveau prêt, avant prise en compte de l'assurance et des autres charges retenues par la banque.
Le couple qui prépare un compromis peut saisir ses données dans une ligne dédiée, puis tester 20 ans et 25 ans. À 3,60 % sur 25 ans, une mensualité de 1 170 € ne donne pas le même capital qu'à 3,60 % sur 20 ans : la durée augmente la capacité, mais aussi le coût total des intérêts. C'est précisément le type d'arbitrage que les colonnes de l'onglet Simulation rendent visible.
Un outil avant la visite ou le compromis
L'image 1 montre les champs à renseigner : nom, adresse, revenus nets mensuels, autres crédits, taux maximal, capacité de remboursement, taux annuel, durée, apport et prix du bien. Un prix de 220 000 € avec 15 000 € d'apport ne se lit pas comme un emprunt de 220 000 € : la banque finance la partie restante, mais il faut aussi prévoir les frais d'acquisition et les garanties.
L'investisseur qui compare un T2 à 180 000 € et un autre à 195 000 € peut dupliquer les hypothèses plutôt que mélanger les biens. Le propriétaire d'une SCI familiale peut également utiliser le tableau pour préparer une première enveloppe, sans confondre cette estimation avec la capacité juridique de la société ou l'analyse des associés.
Quand le besoin apparaît
La saisie intervient souvent avant une demande de financement, lors de la signature d'un compromis ou avant une négociation de prix. Le Tableau de bord de l'image 3 sert alors à présenter une synthèse, tandis que l'image 2 permet d'expliquer ce que deviennent les mensualités au fil des années.
Les règles HCSF qui encadrent le financement immobilier
Le plafond de 35 %
En 2026, la référence bancaire est le taux d'endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, conformément aux règles du HCSF. La formule de base est : total des charges de crédit mensuelles après opération, divisé par les revenus nets mensuels. Avec 5 000 € de revenus et 1 750 € de charges, le ratio atteint 35 % ; avec 1 900 €, il monte à 38 % et le dossier dépasse l'hypothèse de l'onglet Simulation.
Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée, principalement orientée vers les résidences principales et les primo-accédants. Vous ne devez donc pas construire votre projet sur une dérogation. Dans le fichier, saisissez 35 % comme scénario de référence, puis testez un taux inférieur si votre reste à vivre est serré.
La mensualité ne résume pas le coût
Le capital empruntable dépend du taux annuel, de la durée et de la mensualité disponible. Un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 % représente environ 1 160 € par mois hors assurance et plus de 78 000 € d'intérêts sur la durée. L'assurance, les frais de dossier, la garantie et les frais de notaire entrent ensuite dans le coût global mesuré par le TAEG.
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent souvent environ 7 à 8 % du prix, contre environ 2 à 3 % dans le neuf. Pour un appartement ancien à 220 000 €, 16 500 € de frais à 7,5 % absorbent déjà une grande partie d'un apport de 20 000 €. Le prix accessible indiqué par la colonne Capacité totale ne doit donc pas être confondu avec le budget réellement disponible après frais.
Les éléments que la banque vérifie
La banque examine les revenus justifiés, la stabilité professionnelle, les crédits renouvelables, les pensions, les charges récurrentes et le reste à vivre. Elle peut aussi appliquer une décote aux revenus locatifs futurs, souvent retenus partiellement dans son analyse, même si le tableur vous permet de les intégrer à votre réflexion.
Les erreurs de calcul qui faussent votre budget d'achat
Un revenu saisi sans les charges correspondantes
L'erreur la plus coûteuse consiste à entrer le salaire brut ou à oublier une mensualité de crédit. Avec 3 500 € de revenus nets et 900 € de charges déjà engagées, appliquer 35 % sans déduire ces 900 € laisse croire à une mensualité disponible de 1 225 €, alors que la marge théorique restante n'est que de 325 €. Le fichier sépare justement revenus, autres crédits et capacité de remboursement pour éviter ce raccourci.
Les revenus locatifs demandent la même rigueur. Un loyer de 750 € ne devient pas automatiquement 750 € de revenu retenu par la banque : vacance, charges, impayés et méthode interne de calcul peuvent réduire la somme retenue. Ajoutez seulement des revenus documentables et contrôlez la règle appliquée par l'établissement sollicité.
Confondre prix du bien et budget complet
Un bien affiché à 250 000 € peut nécessiter environ 18 750 € de frais d'acquisition dans l'ancien à 7,5 %, sans compter la garantie, les frais de dossier et les travaux. Si vous avez 20 000 € d'apport, il ne reste presque rien pour réduire le capital emprunté. Une capacité totale de 250 000 € n'autorise donc pas mécaniquement un achat à 250 000 €.
Modifier les hypothèses sans relire l'échéancier
Changer 20 ans en 25 ans augmente souvent le capital accessible, mais allonge les intérêts. À l'inverse, baisser le taux de 4,00 % à 3,50 % peut améliorer la mensualité sans modifier vos revenus. Après chaque modification, vérifiez l'image 2, puis comparez l'écart de la colonne Capacité - prix avant de conclure à la faisabilité.
Enfin, un taux d'endettement de 33 % n'est pas une acceptation bancaire. L'absence de frais de notaire, d'assurance ou de travaux dans votre budget peut créer un manque de plusieurs milliers d'euros au moment de l'offre de prêt.
Comment faire du tableau un réflexe avant chaque achat
Rattacher la mise à jour à une échéance précise
Conservez une version datée du fichier à chaque évolution du taux ou du projet. Le premier lundi du mois, consacrez 10 minutes à vérifier revenus, crédits restants et apport ; avant une offre, actualisez le prix, les frais d'acquisition et la durée. Cette routine évite de présenter en septembre une capacité calculée avec un taux de janvier.
- Dupliquez la ligne de Simulation pour chaque bien au lieu d'écraser le scénario précédent.
- Notez la date et la source du taux utilisé dans le Mode d'emploi ou dans une cellule libre prévue à cet effet.
- Comparez toujours l'écart de capacité avec le prix, puis contrôlez l'Amortissement avant de retenir la durée.
Fiabiliser la saisie sans alourdir le fichier
Utilisez des nombres, pas du texte, dans les cellules de revenus, taux, durée et apport : 3,50 % doit rester une valeur numérique exploitable. Une saisie de 3,5 comme texte peut empêcher le calcul de la mensualité ou produire un résultat incohérent dans l'échéancier.
Pour trois scénarios, gardez une convention simple : 20 ans, 25 ans et un scénario prudent à 30 % d'endettement. Par exemple, si le scénario à 35 % autorise 1 170 € par mois mais que votre budget réel ne dépasse pas 1 000 €, retenez ce dernier montant ; la différence de 170 € par mois représente 2 040 € par an de marge de sécurité.
Quand passer à un logiciel
Le tableur convient à quelques projets et à une préparation de rendez-vous. Dès que vous suivez plus de 10 biens, plusieurs coemprunteurs, des assurances différentes et des mises à jour de taux chaque semaine, les versions se multiplient : un logiciel de financement ou de gestion devient alors plus sûr qu'un fichier manuel.
Questions fréquentes sur ce modèle
Saisissez vos revenus nets mensuels, vos autres crédits et le taux d'endettement retenu. Le modèle calcule la capacité de remboursement, puis estime le capital empruntable selon le taux annuel et la durée du prêt. Ajoutez l'apport et le prix visé pour obtenir la capacité totale et l'écart.
Oui. L'onglet Simulation contient une colonne Taux d'endettement max (%) et utilise une hypothèse de 35 %, assurance comprise, conforme au cadre HCSF en 2026. Vous pouvez saisir une hypothèse plus prudente, par exemple 30 %, pour préserver votre reste à vivre.
Oui. Le modèle distingue la capacité d'emprunt bancaire de la capacité totale, calculée avec l'apport personnel. Prévoyez toutefois les frais de notaire, la garantie, les frais de dossier et les travaux avant de consacrer tout l'apport à la baisse du prêt.
L'onglet Amortissement permet de suivre le remboursement du prêt selon les hypothèses de taux, de durée et de mensualité. Il sert à visualiser la part d'intérêts, le capital remboursé et l'évolution du capital restant dû, notamment pour comparer 20 ans et 25 ans.
Non. Il s'agit d'une estimation préparatoire. La banque vérifie les justificatifs, la stabilité des revenus, le reste à vivre, l'assurance emprunteur, le TAEG, les frais du projet et ses propres critères de risque. Un ratio inférieur à 35 % ne suffit donc pas à garantir un financement.
Créez une ligne distincte dans l'onglet Simulation pour chaque adresse et prix visé. Conservez les mêmes revenus, charges, taux et durée pour une comparaison cohérente, puis modifiez uniquement le prix et l'apport mobilisé. Consultez ensuite l'écart et l'onglet Amortissement avant de retenir un scénario.