Calcul du taux d'endettement à 35 % avec Excel

Ouvrez le modèle Excel et renseignez un dossier par ligne. Commencez par saisir l'identifiant, la date d'étude, les noms des emprunteurs et les informations relatives au projet. Indiquez ensuite les revenus nets mensuels de l'emprunteur et du co-emprunteur, les loyers perçus, le taux de prise en compte des loyers et les autres revenus retenus.

Complétez enfin la mensualité du nouveau prêt, les mensualités des prêts existants, les pensions alimentaires versées et les autres charges récurrentes. Les colonnes calculées affichent les revenus mensuels retenus, les charges mensuelles totales, le taux d'endettement, le seuil de 35 %, la marge avant seuil et la décision indicative. Vérifiez les montants saisis avant d'interpréter le résultat et utilisez la colonne Commentaire pour conserver les hypothèses ou les justificatifs importants.

Pour calculer un taux d'endettement de 35 % dans Excel, il faut d'abord déterminer les revenus mensuels retenus, puis additionner toutes les charges mensuelles liées au logement et aux autres engagements financiers. La formule générale est simple : charges mensuelles totales divisées par revenus mensuels retenus. La cellule de résultat doit ensuite être formatée en pourcentage.

Dans le modèle, les revenus retenus comprennent les revenus nets mensuels de l'emprunteur, ceux du co-emprunteur, les loyers retenus après application d'un taux de prise en compte et les autres revenus éligibles. Les charges regroupent la mensualité du nouveau prêt, les mensualités des prêts existants, les pensions alimentaires versées et les autres charges récurrentes. Pour connaître le montant correspondant exactement à 35 %, multipliez les revenus retenus par 0,35.

Par exemple, avec 4 500 euros de revenus mensuels retenus, le niveau de charges associé à 35 % est de 1 575 euros. Si les charges totales atteignent 1 350 euros, le taux est de 30 % et la marge avant le seuil est de 225 euros. Dans Excel, une formule peut prendre la forme =Charges_totales/Revenus_retenus pour obtenir le taux, puis =Revenus_retenus*35%-Charges_totales pour calculer la marge.

Le fichier permet ainsi de comparer rapidement plusieurs hypothèses et de repérer l'effet d'une nouvelle mensualité sur l'équilibre financier du dossier. Il peut également servir à tester une variation des revenus, un remboursement anticipé ou une modification du montant emprunté, sans refaire manuellement chaque calcul.

Un modèle Excel consacré au taux d'endettement facilite l'étude de plusieurs dossiers et limite les erreurs de calcul manuel. Au lieu de reprendre la formule à chaque simulation, vous saisissez les données dans des colonnes identifiées et laissez les cellules calculées produire les résultats. Cette organisation est particulièrement utile lorsque le dossier comprend deux emprunteurs, des revenus locatifs ou plusieurs crédits en cours.

Le fichier sépare les revenus déclarés des revenus effectivement retenus, ce qui rend l'analyse plus lisible. Le taux de prise en compte des loyers peut être modifié selon l'hypothèse étudiée, sans devoir reconstruire les formules. Le tableau indique également la marge disponible avant le seuil de 35 %.

Vous savez ainsi non seulement si le dossier respecte le repère, mais aussi quel montant de charges supplémentaires pourrait théoriquement être absorbé par les revenus retenus. Les informations d'identification, la date d'étude, le type de projet et l'adresse permettent de conserver un historique organisé. La colonne Commentaire peut servir à noter la stabilité professionnelle, la présence d'un apport, les justificatifs disponibles ou les hypothèses utilisées.

Excel permet également de trier les dossiers, de filtrer les projets et de comparer différentes configurations de financement. Le modèle ne remplace cependant pas l'analyse d'une banque.

Les revenus, charges, décotes et règles internes peuvent différer selon l'établissement. Il constitue un outil de préparation et de simulation, utile avant un rendez-vous ou pour présenter une situation financière de façon claire et cohérente.

La qualité du résultat dépend directement des données intégrées dans le calcul. Les revenus doivent être exprimés en montants mensuels nets et correspondre à des ressources régulières pouvant être justifiées. Le modèle prévoit un champ pour l'emprunteur et un autre pour le co-emprunteur.

Les loyers perçus sont saisis séparément, car ils peuvent faire l'objet d'une décote ou d'un taux de prise en compte spécifique. Par exemple, si un logement génère 950 euros de loyers et que le taux retenu est de 70 %, les revenus locatifs retenus s'élèvent à 665 euros. Les autres revenus retenus peuvent inclure certaines ressources complémentaires, selon les règles appliquées au dossier.

Du côté des charges, il faut indiquer la mensualité du nouveau prêt, les mensualités des crédits existants, les pensions alimentaires versées et les autres charges récurrentes. Cette dernière catégorie doit être utilisée pour les engagements réguliers qui ne sont pas déjà renseignés dans une autre colonne. Il est important d'éviter les doublons : une charge ne doit pas être comptée deux fois.

Les charges ponctuelles ou exceptionnelles ne doivent pas être assimilées automatiquement à des charges mensuelles récurrentes. Avant de valider le résultat, vérifiez les relevés, tableaux d'amortissement et justificatifs disponibles.

Une donnée oubliée peut sous-estimer le taux d'endettement, tandis qu'une donnée mal classée peut le surestimer. Le modèle propose donc une base structurée pour réaliser une simulation cohérente, mais les éléments définitifs doivent être confirmés avec les documents financiers et les critères du prêteur.

Un taux d'endettement inférieur ou égal à 35 % signifie que les charges mensuelles calculées ne dépassent pas 35 % des revenus retenus. Il s'agit d'un résultat favorable au regard de ce repère, mais il ne garantit pas l'acceptation du financement. La banque peut examiner d'autres critères : stabilité des revenus, nature du contrat de travail, apport personnel, épargne restante, gestion des comptes, durée du prêt et reste à vivre.

Un taux supérieur à 35 % indique que les charges dépassent le niveau correspondant à 35 % des revenus retenus. Le dossier doit alors faire l'objet d'une analyse approfondie et peut nécessiter une modification du projet, une réduction du montant emprunté, un apport plus important ou la suppression d'une charge existante. La marge avant seuil complète utilement le pourcentage.

Si elle est positive, elle indique le montant théorique de charges qui pourrait encore être supporté avant d'atteindre le seuil. Si elle est négative, le dépassement correspond à la valeur absolue de cette marge. Dans le modèle, la décision et le commentaire permettent de conserver une conclusion indicative, par exemple « sous le seuil » ou « analyse complémentaire nécessaire ».

Il est recommandé de tester plusieurs scénarios : variation de la mensualité, prise en compte différente des loyers, remboursement anticipé d'un crédit ou évolution des revenus. Ces simulations ne doivent pas être présentées comme une décision bancaire définitive.

Le seuil, les méthodes de calcul et les exceptions éventuelles peuvent évoluer ou varier selon la situation. Utilisez donc Excel comme un outil d'aide à la décision et faites valider le dossier par un professionnel.