Amortissement prêt immobilier Excel - Modèle Gratuit
Simulez votre prêt immobilier avec mensualités, intérêts, assurance et capital restant dû, puis suivez le coût annuel du crédit.
Ce tableau d’amortissement de prêt immobilier annuel Excel calcule le capital emprunté, les mensualités, les intérêts, l’assurance et le capital restant dû sur toute la durée du crédit. Il comprend les onglets Paramètres, Amortissement annuel, Tableau de bord et Mode d’emploi pour comparer rapidement le coût total de votre financement.
Vous saisissez le prix du bien, votre apport, le taux nominal, la durée et le taux d’assurance dans l’onglet Paramètres. Avec l’exemple prérempli de 320 000 € et 64 000 € d’apport, le modèle détermine automatiquement 256 000 € empruntés et une mensualité hors assurance selon la fonction Excel PMT.
Les principaux atouts de ce modèle Excel
- Calculez automatiquement le montant emprunté à partir du prix d’achat et de l’apport personnel.
- Visualisez la mensualité de crédit, l’assurance mensuelle et la mensualité totale en euros.
- Suivez chaque année la part de capital remboursée, les intérêts payés et le capital restant dû.
- Mesurez le coût global du financement sur 20 ans ou sur toute autre durée saisie.
- Testez plusieurs taux nominaux, apports et durées sans refaire les calculs à la main.
- Repérez rapidement le poids des intérêts et de l’assurance grâce au Tableau de bord.
- Conservez une base chiffrée pour comparer une offre bancaire, préparer un compromis ou calculer un investissement locatif.
Guide pas à pas
- Saisissez le prix d’achat dans la ligne Prix d’achat du bien de l’onglet Paramètres, par exemple 320 000 €.
- Indiquez votre apport personnel, comme 64 000 €. Le montant emprunté est calculé automatiquement par différence.
- Renseignez le taux d’intérêt annuel nominal, par exemple 3,50 %, puis la durée du prêt en années, par exemple 20 ans.
- Ajoutez le taux d’assurance annuel calculé sur le capital emprunté, par exemple 0,36 %. Le fichier en déduit l’assurance mensuelle.
- Ouvrez l’onglet Amortissement annuel pour lire la répartition du remboursement année par année et le capital restant dû.
- Consultez le Tableau de bord pour interpréter les montants et les graphiques, puis utilisez le Mode d’emploi si une cellule ou un indicateur vous pose question.
Fonctionnalités incluses
Qui utilise un tableau d’amortissement annuel pour son prêt immobilier
Le primo-accédant face à son offre de financement
Un primo-accédant utilise ce fichier dès qu’il reçoit une proposition de prêt ou signe un compromis. Pour un bien à 320 000 € avec 64 000 € d’apport, le capital financé ressort à 256 000 €. À 3,50 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d’environ 1 485 € ; le montant exact est calculé par PMT dans le classeur.
L’intérêt n’est pas seulement de connaître la mensualité. L’onglet Amortissement annuel montre que les premières années servent davantage à payer les intérêts, tandis que la part de capital augmente progressivement. Cette lecture aide à arbitrer entre un prêt de 20 ans et un prêt de 25 ans avant de retenir une offre.
L’investisseur qui mesure son effort de financement
Un investisseur locatif peut rapprocher le calendrier du crédit de son loyer, de sa taxe foncière et de ses charges. Pour un T2 acheté 180 000 € avec 36 000 € d’apport, le tableau permet de distinguer la mensualité de crédit de l’assurance et d’estimer le cash-flow réellement disponible chaque mois.
Le propriétaire d’un studio meublé consulte le fichier lors de l’achat, puis au moment de sa déclaration LMNP. Le gestionnaire d’une SCI familiale peut aussi présenter à ses associés le capital restant dû au 31 décembre, plutôt qu’un simple chiffre de mensualité.
Le calendrier bancaire et fiscal
Le besoin revient lors de la demande de financement, de la signature du compromis et de chaque bilan annuel. En janvier, le propriétaire peut relever les intérêts de l’exercice précédent ; en mai, ces données servent à rapprocher les charges financières de ses revenus fonciers ou de sa comptabilité BIC.
L’image 1 montre l’onglet Paramètres : les colonnes Libellé, Valeur et Unité organisent les données d’entrée. L’image 2 présente l’onglet Amortissement annuel, l’image 3 le Tableau de bord et l’image 4 le Mode d’emploi.
Les règles françaises à vérifier avant de comparer deux crédits
Le taux affiché ne suffit pas
Une banque doit présenter le TAEG, qui intègre notamment le taux débiteur, les frais de dossier, le coût de l’assurance obligatoire et les frais de garantie. Le taux nominal saisi dans Paramètres sert à calculer les intérêts du prêt ; il ne remplace donc pas le TAEG utilisé pour comparer deux offres.
Le modèle indique l’assurance séparément : avec 256 000 € empruntés et un taux annuel de 0,36 %, l’assurance théorique est de 76,80 € par mois lorsque le calcul porte sur le capital initial. Vérifiez ce mode de calcul dans l’offre, car une assurance sur capital restant dû ne produit pas la même trajectoire.
Le seuil de 35 % pour le financement
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière retiennent un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance comprise, dans le cadre général de l’octroi des crédits immobiliers. Une mensualité totale de 1 560 € suppose ainsi environ 4 457 € de revenus mensuels retenus, avant prise en compte des autres crédits et charges.
Le tableau ne décide pas de votre capacité d’emprunt : il décrit le prêt que vous paramétrez. Pour une décision bancaire, ajoutez les revenus retenus par l’établissement, les pensions, les loyers avec leur éventuelle décote et les mensualités déjà en cours.
Les frais à intégrer au budget d’achat
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent souvent environ 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf. Sur un achat ancien de 320 000 €, cela peut représenter près de 24 000 € ; les financer avec l’apport ou les inclure dans le prêt change immédiatement le montant emprunté.
Enfin, le tableau d’amortissement ne comprend ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni les travaux, ni les pénalités de remboursement anticipé. Ajoutez ces postes dans votre budget global : le coût du crédit affiché par le fichier reste distinct du coût complet de détention du logement.
Les erreurs de calcul qui faussent le coût réel du crédit
Confondre taux nominal et coût total
L’erreur la plus fréquente consiste à comparer deux prêts sur le seul taux nominal. Un crédit à 3,40 % avec une assurance de 0,50 % et 1 200 € de frais peut coûter davantage qu’un crédit à 3,55 % avec une assurance de 0,20 % et des frais réduits. Le bon indicateur de comparaison est le TAEG, complété par le coût total en euros.
Avec 256 000 € empruntés sur 20 ans, une différence de 0,10 point de taux modifie la mensualité et les intérêts cumulés. Le modèle permet de tester les deux hypothèses dans Paramètres, mais il ne faut pas remplacer les données contractuelles par une estimation arrondie.
Oublier l’assurance ou la durée réelle
Afficher 1 485 € de mensualité hors assurance alors que le prélèvement bancaire atteint 1 562 € donne une vision incomplète de l’effort mensuel. La ligne Assurance mensuelle et la Mensualité totale évitent cette confusion, à condition de saisir le taux d’assurance dans le format 0,36 % et non 0,36.
Une autre erreur consiste à saisir 20 dans une cellule attendue en années puis à raisonner comme si le prêt comportait 20 mensualités. Le fichier convertit la durée en 240 mensualités ; une durée de 20 ans signifie donc 240 échéances mensuelles.
Lire une année sans vérifier les arrondis
Les banques arrondissent chaque échéance au centime et peuvent appliquer une assurance selon un capital différent. Sur 240 mensualités, quelques centimes d’écart peuvent créer une différence de plusieurs euros entre la dernière ligne du tableau et le capital contractuel restant dû.
Utilisez le tableau comme outil de simulation, pas comme décompte opposable à la banque. Pour une revente après 7 ans, vérifiez notamment le capital restant dû de l’offre bancaire : une différence de 2 000 € change directement le montant de trésorerie disponible après remboursement.
Comment faire du suivi du prêt une routine annuelle
Un rendez-vous fixe avec les chiffres du crédit
Le meilleur moment pour mettre à jour le fichier est le mois de janvier, lorsque vous disposez du relevé annuel de la banque. Comparez alors les intérêts et l’assurance théoriques avec les prélèvements réellement effectués, puis conservez une copie du fichier datée du 31 décembre.
Pour un bailleur, ce rendez-vous peut être associé à la préparation des revenus fonciers et de la déclaration 2044 en mai. Le tableau n’établit pas à lui seul le montant fiscal à déclarer, mais il fournit un contrôle utile des intérêts d’emprunt de l’exercice.
Trois réflexes qui évitent les ressaisies
- Dupliquez le fichier avant toute modification importante et nommez-le avec l’année, par exemple Crédit-T2-2026.
- Modifiez uniquement les cellules de saisie de l’onglet Paramètres ; ne remplacez pas les cellules calculées du montant emprunté ou de la mensualité.
- Comparez l’image 2, l’onglet Amortissement annuel, avec le relevé bancaire une fois par an plutôt qu’après chaque prélèvement.
La mise en forme distingue les valeurs à renseigner par un fond jaune clair et les résultats par une présentation séparée. Cette organisation réduit le risque de modifier une formule lorsque vous testez un taux de 3,50 % puis de 3,75 %.
Le moment de quitter le tableur
Un fichier Excel reste adapté à un ou deux prêts suivis par un propriétaire. Si vous gérez 10 lots, plusieurs emprunteurs, des changements d’assurance, des remboursements anticipés et des rapprochements bancaires mensuels, un logiciel de gestion devient plus sûr : il centralise les échéances, les documents et les alertes.
Conservez toutefois ce modèle pour contrôler une offre ou simuler un refinancement. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, une vérification annuelle de cinq minutes peut révéler rapidement un écart de mensualité ou d’assurance avant qu’il ne se répète sur douze prélèvements.
Questions fréquentes sur ce modèle
Il calcule le montant emprunté, le taux mensuel, le nombre de mensualités, la mensualité hors assurance, l’assurance mensuelle et la mensualité totale. L’onglet Amortissement annuel regroupe ensuite le remboursement du capital, les intérêts et le capital restant dû par année.
L’exemple visible dans Paramètres repose sur un prix d’achat de 320 000 €, un apport personnel de 64 000 €, un prêt de 256 000 €, un taux nominal de 3,50 %, une durée de 20 ans et une assurance annuelle de 0,36 %. Vous pouvez remplacer chaque valeur de saisie.
Le modèle distingue les deux montants. Il calcule d’abord la mensualité hors assurance, puis l’assurance mensuelle à partir du capital emprunté et du taux annuel saisi, avant d’afficher la mensualité totale crédit plus assurance.
Non. Le modèle simule le prêt à partir du taux nominal et de l’assurance renseignés, mais le TAEG inclut aussi les frais de dossier, de garantie et certains coûts annexes. Utilisez le TAEG officiel de chaque offre pour une comparaison complète.
Oui, pour mesurer le financement d’un bien et le capital restant dû. Pour calculer la rentabilité nette ou le cash-flow, ajoutez séparément le loyer, la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, la gestion et les travaux ; ces postes ne sont pas les paramètres du crédit.
Non. Il s’agit d’un outil de simulation basé sur vos hypothèses. L’échéancier bancaire reste la référence, notamment si l’assurance porte sur le capital restant dû, si les échéances sont arrondies au centime ou si le prêt prévoit un différé, un palier ou un remboursement anticipé.