Rendement net net après impôts Excel - Modèle Gratuit

1. Ouvrez l’onglet Investissements et saisissez un bien par ligne, en commençant par son ID, son adresse, sa ville et son type de location.
2. Renseignez la date d’acquisition, le prix, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et le loyer mensuel hors charges.
3. Indiquez la vacance locative, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance PNO, la gestion, l’entretien et les intérêts d’emprunt.
4. Sélectionnez le régime fiscal dans la liste : Micro-foncier, Réel foncier, LMNP réel ou LMNP micro-BIC, puis indiquez le taux marginal d’imposition.
5. Consultez les cellules calculées : coût total, loyers bruts, base imposable, prélèvements sociaux, impôt, revenu net net et rendements.
6. Vérifiez l’onglet Paramètres fiscaux avant une simulation et consultez le Tableau de bord pour comparer les biens et les régimes.

Du propriétaire d’un studio à l’investisseur multi-biens

Le rendement net net intéresse le propriétaire bailleur qui hésite entre location nue et meublée, mais aussi l’investisseur qui compare plusieurs acquisitions avant de signer. Un investisseur avec trois lots peut ainsi isoler l’effet de la taxe foncière, des intérêts et de son taux marginal d’imposition, au lieu de retenir le seul loyer annuel.

Dans l’onglet Investissements, l’image 1 montre une ligne par bien et une longue structure de colonnes, de l’ID bien jusqu’à la trésorerie mensuelle nette nette. Les cellules de saisie concernent notamment le prix, les frais de notaire, les travaux, le loyer, la vacance et les charges ; les colonnes de calcul produisent ensuite le revenu net net.

Le bon moment pour remplir le tableau

Le besoin apparaît lors d’un compromis de vente, d’une déclaration des revenus fonciers en mai ou d’une remise en question du régime fiscal. Pour un T2 acheté 180 000 €, avec 13 500 € de frais, 8 000 € de travaux et 950 € de loyer mensuel, le coût investi atteint 201 500 € avant éventuel mobilier. Le fichier transforme ensuite ces données en rendement comparable.

Le bailleur d’un logement loué 750 € et facturé 90 € de charges doit retenir le loyer hors charges pour le rendement. Les charges récupérables ne constituent pas un bénéfice : les confondre avec le loyer gonfle artificiellement le résultat.

Une lecture utile avant la décision

Le Tableau de bord, visible sur l’image 3, regroupe l’investissement total, les loyers annuels, le revenu net net, le rendement moyen et les impôts. L’image 4 correspond au Mode d’emploi, qui rappelle quelles cellules sont modifiables et comment interpréter les résultats.

Les quatre régimes proposés

L’onglet Paramètres fiscaux, visible sur l’image 2, reprend le micro-foncier avec un abattement de 30 % et un plafond de 15 000 € de revenus bruts, le régime réel foncier, le LMNP réel et le LMNP micro-BIC avec un abattement de 50 %. Le régime réel foncier s’appuie sur la déclaration 2044 ; le LMNP relève des BIC.

Le fichier applique 17,2 % de prélèvements sociaux via la table fiscale. Dans Investissements, la formule VLOOKUP récupère ce taux selon le régime choisi, puis le multiplie par la base imposable. L’impôt sur le revenu est calculé à partir du taux marginal saisi dans la colonne AA : ce taux doit correspondre à votre situation réelle, et le résultat reste une estimation.

Attention aux limites des paramètres

Le paramètre de déficit foncier imputable sur le revenu global est affiché à 10 700 € par an. Le classeur présente aussi un objectif de taux d’endettement de 35 % et des frais de notaire indicatifs de 7,5 %, utiles pour une première simulation d’achat dans l’ancien. Ces repères ne remplacent pas le calcul complet de votre financement ni le TAEG.

La formule du micro-foncier utilise 70 % des loyers comme base imposable. Le régime réel utilise le revenu après charges, tandis que le LMNP réel retranche également le mobilier selon la formule préparée. Le choix pratique est simple : si vos charges et intérêts dépassent durablement l’abattement forfaitaire de 30 %, comparez sérieusement le réel plutôt que de conserver automatiquement le micro-foncier.

Ce que le modèle ne calcule pas

Le fichier ne simule pas une déclaration fiscale complète, l’amortissement détaillé par composant, la plus-value immobilière ou le plafonnement global des niches fiscales. Il sert à comparer les biens avec des hypothèses homogènes, puis à contrôler le résultat avec vos documents fiscaux.

Le rendement brut qui masque les sorties de trésorerie

Un bien acheté 180 000 € et loué 900 € par mois affiche 10 800 € de loyers annuels, soit 6 % sur le prix seul. Si les frais de notaire, les travaux et le mobilier portent l’investissement à 205 000 €, le rendement tombe déjà à 5,27 % avant taxe foncière, vacance et fiscalité.

Une vacance de 4 % retire 432 € à ces loyers. Ajoutez 1 100 € de copropriété non récupérable, 900 € de taxe foncière, 180 € d’assurance et 600 € de gestion : le revenu avant impôts n’a plus rien à voir avec le calcul commercial fondé sur le loyer multiplié par douze.

Les erreurs de régime et de saisie

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, même lorsque les charges réelles sont supérieures. Avec 8 000 € de loyers, l’abattement représente 2 400 € ; si vos charges déductibles atteignent 4 500 €, le régime réel peut être plus favorable, sous réserve des règles applicables et de votre déclaration 2044.

Une autre erreur consiste à saisir les charges récupérables dans les charges supportées par le bailleur, ou à saisir le loyer charges comprises dans la colonne du loyer hors charges. Sur 750 € de loyer et 90 € de provisions, cette confusion augmente artificiellement le rendement de 1 080 € par an.

Le résultat fiscal n’est pas toujours le cash-flow

Le revenu net net du fichier correspond au revenu après les charges et les impôts calculés. Il ne remplace pas un échéancier bancaire complet : le remboursement du capital, contrairement aux intérêts, n’est pas une charge déductible dans ce modèle. Un rendement net net positif peut donc coexister avec une trésorerie mensuelle insuffisante.

Enfin, vérifiez le taux marginal d’imposition en AA. Une erreur de 11 % au lieu de 30 % sur une base imposable de 6 000 € change l’impôt estimé de 1 140 €, avant même les prélèvements sociaux.

Rattacher la saisie à une échéance existante

Le meilleur moment pour mettre à jour le fichier est l’émission de la quittance ou le rapprochement bancaire mensuel. Le 5 du mois, contrôlez le loyer hors charges, la vacance et les éventuels impayés ; au trimestre, reportez l’appel de fonds de copropriété et, en mai, vérifiez les hypothèses utilisées pour les revenus fonciers.

• Conservez un ID bien stable pour chaque ligne afin que les comparaisons et les graphiques restent lisibles.
• Dupliquez vos hypothèses de travail dans une copie du fichier avant de modifier un taux ou un montant.
• Contrôlez les colonnes calculées après chaque changement de régime fiscal.
• Comparez le rendement net net avec la trésorerie mensuelle nette nette, pas avec le seul rendement brut.

Utiliser les contrôles déjà présents

Les listes de validation limitent le type de location à Nu ou Meublé et le régime fiscal aux quatre valeurs prévues. Les dates sont encadrées entre le 01/01/1900 et le 31/12/2100, tandis que la vacance et le taux marginal sont contrôlés entre 0 et 100 %. Ces garde-fous évitent une partie des erreurs de saisie.

Le tableau est préparé jusqu’à la ligne 101 et le tableau de bord exploite les données disponibles pour ses indicateurs et ses trois graphiques. Si vous gérez plus de 100 biens, plusieurs sociétés ou des mouvements quotidiens d’impayés, passez à un logiciel de gestion locative et gardez Excel pour les simulations d’acquisition.

Quand arrêter le suivi manuel

Un bailleur de deux ou trois lots peut mettre à jour ce fichier en moins de 30 minutes par mois. Au-delà, la saisie répétitive, les régularisations et les changements de locataires justifient un outil spécialisé, surtout si vous devez produire des quittances, suivre les relances et archiver les justificatifs.