Calcul Denormandie Excel - Modèle Gratuit
Calculez l'éligibilité, la base fiscale et la réduction Denormandie de 100 projets avec synthèse, contrôles et paramètres 2026.
Ce modèle Excel calcule l'éligibilité et la réduction d'impôt estimée d'un investissement Denormandie. Il contient un onglet Investissements pour saisir jusqu'à 100 projets, un onglet Calcul & synthèse avec les taux et plafonds, et un onglet Instructions pour interpréter les contrôles automatiques.
Vous renseignez le bien ancien, les travaux, la location nue, la durée d'engagement, le loyer et les ressources du locataire. Le fichier calcule ensuite le coût total, la part des travaux, la base fiscale, le taux applicable et la réduction estimée, sans remplacer la validation des conditions 2026.
Les principaux atouts de ce modèle Excel
- Comparer jusqu'à 100 projets dans un même onglet, avec un identifiant, une adresse et un investisseur par ligne.
- Calculer automatiquement le coût total de l'opération à partir du prix, des frais de notaire, des travaux et des frais annexes.
- Vérifier la condition des 25 % de travaux grâce à la part des travaux dans le coût total.
- Appliquer les taux métropole indicatifs de 12 %, 18 % ou 21 % selon un engagement de 6, 9 ou 12 ans.
- Limiter la base retenue à 300 000 € par an et à 5 500 € par m², selon les paramètres du classeur.
- Identifier les projets affichant Éligible ou À vérifier grâce aux contrôles sur la zone, les travaux, le loyer, les ressources et la location nue.
- Suivre dans une synthèse la réduction totale, la moyenne annuelle, le nombre de projets éligibles et le montant global des travaux.
Guide pas à pas
- Ouvrez l'onglet Instructions (image 3) et lisez les conditions intégrées au fichier, notamment les travaux, la durée d'engagement et les plafonds.
- Dans Investissements (image 1), créez une ligne par opération et renseignez les cellules de saisie : investisseur, détention, adresse, commune, dates, location et durée.
- Saisissez les montants du prix d'acquisition, des frais de notaire, des travaux éligibles et des frais annexes retenus.
- Complétez le loyer mensuel hors charges, la surface habitable, le plafond de loyer au m² et les ressources annuelles du locataire.
- Contrôlez les colonnes calculées : coût total, part des travaux, base fiscale, taux, réduction totale, réduction annuelle et statuts d'éligibilité.
- Consultez Calcul & synthèse (image 2) pour lire les indicateurs consolidés et modifier, si nécessaire, les paramètres réglementaires prévus dans le fichier.
- Avant toute décision ou déclaration, vérifiez les communes, dates, plafonds de loyers et ressources applicables en 2026 avec vos justificatifs.
Fonctionnalités incluses
Qui utilise un calcul Denormandie Excel en France
Le dispositif Denormandie concerne l'achat d'un logement ancien avec travaux, puis sa mise en location nue. Le propriétaire bailleur l'utilise avant le compromis pour vérifier si le budget travaux atteint le seuil requis et si le loyer envisagé reste compatible avec le plafond local.
Avant le compromis et le financement
Un investisseur qui cible un T2 à 180 000 € peut saisir le prix, 14 000 € de frais de notaire, 60 000 € de travaux et 3 000 € de frais annexes. Le coût total ressort à 257 000 € ; la part des travaux atteint environ 23,35 %, donc le projet est inférieur au paramètre de 25 % du classeur.
L'onglet Investissements (image 1) regroupe les champs nécessaires : zone éligible, dates d'acquisition et d'achèvement, type de location, engagement, loyer, surface et ressources du locataire. Les colonnes Q à W calculent le coût, la base fiscale, le taux et la réduction.
Pour un portefeuille ou une SCI familiale
Un investisseur avec trois lots peut comparer les communes et les durées sans refaire ses calculs. Le gestionnaire d'une SCI soumise à l'IR dispose aussi d'une ligne par opération, avec le SIRET et la forme de détention renseignés.
Le primo-investisseur peut enfin utiliser le tableau avant la déclaration fiscale de mai pour rapprocher l'estimation du dossier bancaire. L'image 2 montre la synthèse avec la réduction totale, la réduction annuelle moyenne, le coût moyen et le nombre de projets éligibles.
Les règles Denormandie à vérifier en 2026
Le fichier applique une part minimale de travaux de 25 % du coût total de l'opération, valeur modifiable en B13 de Calcul & synthèse. Les travaux doivent donc être qualifiés et documentés ; une simple facture non éligible ne doit pas être intégrée dans la colonne Travaux éligibles.
Durée et taux de réduction
La table du classeur prévoit, en métropole, 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Pour un coût de 280 000 € avec une base retenue de 280 000 €, le calcul indicatif donne 33 600 € sur 6 ans, soit 5 600 € par an, avant vérification du plafond fiscal applicable.
Le modèle limite la base à 300 000 € par an et à 5 500 € par m². Ainsi, un logement de 45 m² ne peut pas dépasser 247 500 € au titre de la limite par surface ; la formule retient le minimum entre le coût total, le plafond annuel et la surface multipliée par 5 500 €.
Location et contrôles locaux
La location doit être nue et respecter l'engagement choisi. Le fichier contrôle aussi la zone, la part des travaux, le loyer au m² par rapport au plafond saisi et les ressources annuelles du locataire. Ces plafonds ne sont pas recherchés automatiquement : vous devez les vérifier pour la commune et l'année 2026.
La réduction Denormandie s'impute sur l'impôt sur le revenu ; elle ne doit pas être confondue avec les prélèvements sociaux, indiqués à titre indicatif à 17,2 % dans B16. Conservez compromis, factures, bail et justificatifs de ressources.
Là où le calcul Denormandie se trompe le plus souvent
La première erreur consiste à inscrire tous les travaux dans O. Le fichier peut afficher une part de 25 %, mais ce résultat ne prouve pas que les dépenses sont fiscalement retenues. Sur un projet à 240 000 €, 60 000 € représentent exactement 25 % ; une facture de 8 000 € finalement exclue ramène la part à 21,67 %.
Un plafond mal saisi fausse toute la réduction
Avec 50 m², la limite de 5 500 € par m² donne 275 000 €. Si vous saisissez 55 m² par erreur, la limite passe à 302 500 €, sans dépasser toutefois le plafond annuel de 300 000 €. Une surface surestimée peut donc masquer un dépassement dans un autre projet.
Autre cas fréquent : sélectionner Meublée par habitude alors que le dispositif suppose une location nue. La colonne AG bascule alors vers À vérifier et la base fiscale T devient nulle. Pour un investissement de 220 000 € à 12 %, l'erreur fait disparaître une réduction indicative de 26 400 €.
Le loyer et les ressources ne se corrigent pas seuls
Le modèle compare X/Y au plafond saisi en AA et les ressources du locataire en AC au plafond AB. Un loyer de 750 € sur 50 m² donne 15 € par m² ; si le plafond applicable est 14 €, le contrôle échoue, même si le loyer paraît cohérent avec le marché.
Enfin, ne modifiez pas les colonnes calculées Q à W et Z à AG. Écraser une formule sur une ligne peut produire un résultat isolé et fausser la synthèse ; la protection pratique consiste à ne remplir que les cellules prévues et à ajouter une remarque en AH.
Comment le tableau devient un réflexe pour chaque projet
Le meilleur moment pour mettre à jour le fichier est celui où vous recevez un document : compromis signé, devis de travaux, appel de fonds ou justificatif du locataire. Créez une routine en trois temps : saisie du projet, contrôle des statuts, archivage des pièces dans un dossier portant le même ID.
Une routine courte et vérifiable
- Chaque vendredi, consacrez 10 minutes aux nouveaux biens et renseignez uniquement les cellules de saisie de Investissements.
- Après chaque devis, actualisez les travaux éligibles et vérifiez immédiatement la part affichée en R.
- Avant la déclaration de mai, exportez ou imprimez la synthèse et contrôlez les lignes À vérifier.
L'image 1 aide à repérer les champs jaunes et les colonnes de résultats. L'image 2 permet de suivre le total des réductions, le nombre de projets et la moyenne des loyers ; les graphiques rendent visibles les écarts entre opérations.
Quand dépasser le tableur
Pour trois à dix biens, ce classeur reste lisible si vous conservez un ID unique et des justificatifs bien nommés. Au-delà de 100 lignes préparées, ou si plusieurs personnes modifient simultanément les données, les risques de doublon et d'écrasement augmentent : un logiciel de gestion locative avec droits utilisateurs et historique devient alors préférable.
Ne changez les paramètres B13 à B20 qu'après avoir identifié la règle visée. L'onglet Instructions (image 3) rappelle que les valeurs sont indicatives et que les conditions 2026 doivent être vérifiées avant l'engagement de l'opération.
Questions fréquentes sur ce modèle
Il calcule le coût total, la part des travaux, le plafond d'investissement retenu, la base fiscale, le taux de réduction, la réduction totale et la réduction annuelle moyenne. Il signale aussi l'éligibilité des travaux, du loyer, des ressources et du projet.
L'onglet Investissements comporte une ligne d'en-tête puis 100 lignes opérationnelles, de la ligne 2 à la ligne 101. La synthèse consolide ces lignes avec les fonctions SUM, AVERAGE et COUNTIF.
La table métropole contient 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Les taux outre-mer indicatifs de 23 %, 29 % et 32 % sont également affichés dans les paramètres, mais le calcul par ligne utilise la table métropole.
Non. Vous sélectionnez Oui ou Non dans la colonne Zone éligible. Le fichier utilise cette saisie dans le statut global ; vous devez donc vérifier la commune et les dates applicables au dispositif en 2026.
Le statut apparaît notamment si la zone n'est pas validée, si la part des travaux est inférieure à 25 %, si le loyer ou les ressources dépassent les plafonds saisis, ou si le type de location est Meublée. Examinez les colonnes AD à AF avant de modifier les paramètres.
Non. Il s'agit d'une estimation indicative. Les factures de travaux, la qualification du logement ancien, le bail nu, l'engagement de location et les conditions fiscales doivent être contrôlés avant de reporter une réduction sur votre déclaration.